|
Приволжский центр финансового консалтинга и оценки |
|
||
Наши исследования
Экспертная оценка параметров рынка недвижимости. Лейфер Л.А., Гришина М. Сегодня Оценщики России и стран СНГ в отличие от западных Оценщиков работают в условиях недостатка информации, и этот недостаток они вынуждены компенсировать включением в расчеты параметров, которые недостаточно обоснованны. Неоправданно завышенная субъективная составляющая ставит под сомнение объективность и достоверность итоговой оценки, заявляемой Оценщиком в отчете об оценке. Цель проекта: Опираясь на индивидуальные экспертные оценки Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции объективные суждения относительно параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки, характеризующие обобщенное мнение профессионального сообщества Оценщиков. Это позволит, с одной стороны, упростить работу Оценщиков в процессе подготовки отчетов и с другой стороны будет способствовать воспроизводимости и сопоставимости результатов оценки, выполненных различными оценщиками. Содержание проекта. Основу работы составляет выявление мнений относительно параметров рынка активно работающих Оценщиков, условно приравниваемых к экспертам. Мeтoды пoлyчeния коллективного мнeния Оценщиков ocнoвaны нa пpeдвapитeльнoм пoлyчeнии инфopмaции oт экcпepтoв, oпpaшивaeмыx нeзaвиcимo дpyг oт дpyгa. Для реализации такой схемы опроса разрабатана стандартизированная анкета с вопросами. При этом в соответствии с принятым [см., например, Орлов А. И. Устойчивость в социально-экономических моделях. — М.: Наука, 1979. — 296 с.] подходом предполагается, что ответы экспертов можно рассматривать как результаты измерений с ошибками, все они — независимые одинаково распределенные случайные элементы, вероятность принятия определенного значения убывает по мере удаления от некоторого центра — «истины». При этом общее число экспертов должно быть достаточно велико. Поэтому основными процедурами обработки индивидуальных экспертных оценок являются проверка согласованности и формирование группового мнения на основе математико-статистической обработки экспертной информации. Считается, что достоверность экспертных оценок тем выше, чем меньше разброс мнений, что может быть определено путем вычисления среднеквадратичного отклонения. В проекте оцениваются три группы данных, представленные в виде таблиц, которые в процессе опроса заполняются Оценщиками. Первая относится к характеристикам рынка, которые трудно, а иногда невозможно определить расчетным путем, опираясь на рыночную статистику. Это, прежде всего, относится к прогнозным параметрам, которые Оценщик включает в свои расчеты. При этом разработчики проекта исходят из того, что, конечно, никто не может точно знать, как на самом деле будет развиваться рынок в дальнейшем. Но рыночная стоимость объекта на текущий момент определяется тем, что об этом «думает» рынок сегодня. Это значит, что для корректной оценки рыночной стоимости Оценщику нужно правильно «угадать» ожидания участников рынка в отношении того, как будут меняться арендные ставки, какова ожидаемая траектория цен недвижимости в обозримом будущем и т. п. Поэтому мнение каждого Оценщика, который не только фиксирует текущее состояние цен на рынке, но и оказывает на них влияние своими оценками, чрезвычайно важно для определения общего настроения и ожиданий на рынке. При наличии достаточного количества информации представляется возможным получить корректные оценки параметров, отражающих общие представления участников рынка о его дальнейшем развитии. Поэтому в таблицу следует включать личные ожидания участника опроса на будущее развитие рынка недвижимости (ссылки на источник не требуются). Ко второй группе относятся характеристики рынка, отражающие текущие представления инвесторов о требуемой прибыли, рисках и т. п. Обращаю внимание, что участники опроса должны указать минимальное и максимальное значения параметров. Последующая обработка данных предполагает именно наличие такой информации. Третья группа включает параметры, которые используются в качестве корректирующих поправок в рамках сравнительного подхода. Эти параметры обычно рассчитываются каждым Оценщиком. Однако, как правило, он не располагает достаточным количеством данных, и поэтому используемые им корректировки не всегда могут быть признаны достаточно убедительными. Вместе с тем, поскольку во многих случаях корректировки не являются специфичными для региона и не несут в себе особенность места нахождения объекта недвижимости, возникает принципиальная возможность их объединения (обобщения) и получения более точных оценок корректирующих параметров, соединяющих в себе всю информацию. В проекте предполагается использование специальных методов обработки неоднородных данных, обеспечивающих более высокую точность оценки, чем исходные значения в отдельности. Обращаю внимание, что при заполнении таблиц требуется наряду со значением поправочного коэффициента (корректирующих поправок) вносить в таблицу величину выборки - количество данных, используемых в расчетах коэффициента. Эти данные используются при определении итоговых значений поправок. Результаты реализации проекта. На основе собранных данных предполагается подготовить Отчет с подробным анализом всей информации. Этот Отчет будет содержать результаты обработки данных с использованием современных методов математической статистики. Результаты обработки будут представлены в виде таблиц, графиков, гистограмм, удобных для использования в процессе оценки и оформления Отчетов. Полные тексты Отчетов с результатами обработки будут высланы всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные. Приведенные в Отчете результаты могут использовать в своей работе по оценке. Дальнейшее развитие проекта. Предполагается проведение периодического опроса с изданием Отчета с результатами обработки регулярно, с интервалом в 3-6 месяцев. Кроме того, если данный проект будет поддержан достаточным количеством Оценщиком, на последующих этапах список параметров будет расширен, в него будут включены параметры, используемые при оценке бизнеса.
Лейфер Л.А. Скачать отчет с предварительными результатами |
|||||
